Otel Değerleme

Otel Değerleme

Otel Değerleme

1. Konaklama Tesis Türleri

Konaklama tesisleri, yolcu ve turistlerin belli bir ücret karşılığında konaklamarını sağlayan, bunun yanında yem ve içme, eğlence, spor, kongre vb. hizmetleri sunmka amacıyla kurulmuş işletmelerdir.

21.06.2005 tarihli ve 25852 sayılı Resmi Gazete'de yayınlaan "Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkim Yönetmelik" uyarınca konaklama tesisleri oteller, moteller, tatil köyleri, pansiyonlar, kampingler, apart oteller, ve hosteller olarak sınıflandırılır.

Bu çalışmada yer verilen esaslar ve kriterlerin uygulamasında ise, aşağıdaki sınıflandırma esas alınır,

Ev Tipi Konaklama Tesisleri

- Pansiyon

- B&B ( Oda kahvaltı)

- Apart / Serviced Apartments

- Hosteller

Konsept Oteller

- Kumarhane

- SPA - Sağlı- Termal

- Kış turizmi 

- Golf

- MArina / Yat

- Kampingler

- Kongre

- Havaalanı

Otel Tipi Konaklama Tesisleri

- Butik Oteller

- Yıldızlı Oteller

- Belediye Belgeli Oteller

- Tatil Köyleri

- Moteller

Diğer Konaklam Tesisleri

- Surf

- Dağ

- Kültür

2.Kriterler

Genel Kriterler

Otelin bulunduğu ülkenin bölgesel açıdan değerlendirilmesi, şehrin veya bölgenin ulusal ve uluslararası konumuna göre değerlendirilmesi, nüfus yoğunluğu, yapısı ve değişimi açısından değerlendirilmesi, tarihsel açıdan değerlendirilmesi.

Ekonomik Kriterler

Genel ekonomik veriler (İşsizlik, GSMH, Ekonomik gelişim ve Büyüme vb.) turizmin dünya ve ülke ekonomisindeki yeri (makroekonomik ölçek) rekabet koşulları - sektördeki önemli ulusal ve uluslararası firmalar turizmin il ve ilçe ekonomisindeki yeri ( mikro ekonomik ölçek) doğal çevre ve yakın bölgedeki tarihi ve kültürel yerler. Diğer ülkelerden gelen turist profilleri, fuar turizmi imkanları, spor imkanları(golf, kayak, futbol kampı... vb.) , Alışveriş İmkanları, Kültürel imkanlar

Ulaşım Kriterleri

Kara, deniz, hava ve demiryolu ulaşım imkanları )uzaklaık, gün, ve ulaşım süreleri) acente ve tur ile ulaşım imkanları (uzaklık, güün ve ulaşım süreleri

İklim ve Çevre Kriterleri

İklimsel tahmin analizleri ve çevre altyapısının iklime uyumluluğu

Sezon Süresi

Otelin bir yıl içinde hizmet verdiği süre (Şheir oteli 365 gün, kayak sezonu 3-5 ay, Akdeniz turistik beldeler 6 - 12 ay, Karadeniz turistik beldeler 3- 4 ay ve Termal oteller kış ve bahar sezonu 5 - 7 ay vb.)

3. Değerleme Süreci

3.1 Otel Değerlemesinde Saha Çalışması

3.1.1 Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Yapılacak İncelemeler

a) Taşınmaz üzerinde daimim ve müstakil bir hak var ise ana taşınmaz kütük sayfası ile ayrı sayfaya kaydedilen hakkın kaydedildiği kütük sayfalarının ayrı ayrı incelenmesi, hakkın süresinin, başlangıç ve bitiş tarihlerinin belirlenmesi (Örnek Üst Hakkı)

b) Taşınmaz ile ilgili üst hakkı vb. sözleşmesi ya da resmi senet var ise tüm ekleriyle bunun temin edilmesi/ incelenmesi

3.1.2 Sahada Yapılacak İncelemeler

a) Yapının mimari durumu, kullanılan malzeme ve işçilik durumunun, ortak alanların tamamı ve oda katlarında her oda tipinden en az 1 adet oda görülüp fotoğraflamak suretiyle tespit edilmesi, teknolojik gelişmelere göre demode olup olmadığının belirlenmesi,

b) Otelin son 3 yıla ait ortalama senelik oda/yatak fiyatları ve ortalama senelik doluluk oranlarının ay bazında dökümlerininn alınması, mümkünse normal oda/yatak fiyatlar, acente indirim oranları ve acente kontratlarının temini, ulaşılan bilgilerin rezevasyon siteleri üzerinden teyidi, 

c) Otelin Turizm İşletme Belgesi'nin temini, oda ve yatak kapasitesinin mevcut ile karşılaştırılması,

ç) İlave gelir sağlayan, değerlenen taşınmazın sınırları içinde kiraya verilmiş dükkan, SPA, restoran, vale vb. alan ve hizmetler var ise, bu alanların ve hizmetlerin kira sözleşmeleri,

d) Gider kalemine yol açabilecek ecrimisil, varsa değerlenen taşınmaz dışındaki kiralanmış alanlar, hatta ama taşınmazın kiralanmış veya işletmesinini devredilmiş olması durumunda ona ait kira veya işletme sözleşmelerinin müşteriden temin edilmesi,

e) Oteli,n son 3 yıla ait gider ve harcamalarının ay bazında dökümlerinin alınması,

f) Otel için mal sahibi tarafından son dönemde ödenmiş olan emlak vergisi ve bina sigortası evraklarının yönetimden temin edilmesi, 

g) Otelin sınıflandırılmasının konsepte göre belirlenmesi ve verilen bu yönde analiz edilmesi.

3.2 Otel Değerlemesi

Uluslararası Değerleme Standartlarında, Otelin Değerlemesinde geçerli olan değerleme metodu Gelir Kapitalizasyonu yöntemidir. Bir otelin gelecekteki beklenen karlılığı ile belirlenir. Bu çalışmada otelin önceki yıllardaki gelirleri ve giderleri temel alınarak geleceğe yönelik gelir ve gider tahminler, yapılır. Otel değerlemesinde temel husu gerçekleşen gelirlerinin/ giderlerinin hesaplanmasıdır. Daha sonra ise takip eden yıllarda ön görülen gelirlerin/giderlerin tahmin edilmesi gerekmektedir.

Her bir projeksiyon yılı için detaylı belirtilen gelir ve giderlerin tahmini ileoluşturulan nakit akımları tablosunda:

- Uygun bir dönem sonu kapitalizasyon oranı ile dönem sonu değeri belirlenir,

- Uygun bir iskonto oranı ile gelirler bugüne indirgenir,

Otelin oda satışlar farklı para birimlerinden (TL, USD, Euro) yapılabilir, Ancak gelir-gider tabloları ve hesaplar TL olduğundan çalışmanın TL para biriminden yapılması tavsiye edilir.